► Em Português, por favor
We provide expert
professional services:
Real Estate Consulting and Auditing.
Property Valuation.
Building Surveys.
Building Pathology.
Construction Consultancy.
Land Assembly.
Project Monitoring.
Neighbourly Matters.
Development Land Sales & Purchases.
Utilities
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Plano Director Municipal
(PDM for download):
Albufeira
Alcoutim
Aljezur
Faro
Lagoa
Lagos
Loule
Monchique
Portimao
S. Bras Alportel
Silves
Tavira
A member:
Did you know that?
It is the Conservatória do Registo Predial (land registry) who certifies the title of property.
… Any property can charges against it, other than tax debts, and these may not show on the land registry. Even debts that are not registered will still pass to the new owner.
… When buying a house it is essential to ask the seller for the Licença de Habitação (Habitation Certificate) as well as the Ficha Técnica (technical file) for any recent existing constructions.
… About 70% of prospective buyers do not consult the Plano Director Municipal (Municipal Plan) which gives information about land designation and future development.
… During constructions, your house must be periodically inspected by one reliable independent technician, in order to guarantee that the constructor faithfully adheres to the Caderno de Encargos (building materials & specifications).
… Planning Consent may not necessarily be granted for re-construction of a ruin.
… Before buying a farm you must verify the use and occupation with Natura 2000, Natural Parks, and National Ecological Reserve.
… Planning consent is required for the construction os swimming pools. It is very difficult to obtain planning permission for the construction of swimming pools outside of urbanization.
… More than 80% of the buyers of plots and villas in urbanizations do not know what the Alvará de Loteamento is (Building Licence for the entire complex), nor do they realise that it is essential to adhere to the conditions of the License as well as the Projecto de Arquitectura (Architectural Project) and Projecto de Especialidades (Specialities Project).
… Many urban expansion areas in small villages and cities are awaiting the execution of Plano de Pormenor (detailed area plan) and that until it has been finalized by the Council, no constructions are allowed.
… Planning consent is required for the erection of fences, and the construction of walls.
… One Pedido de Informação Prévia (Outline Planning Permission) is valid for a single year.
… Any illegal construction will require a request for planning consent from Commission of Agricultural Reserve and the Council. Consent may not necessarily be given. In any event you may be fired or ordered to demolish the buildings.
… Planning consent is required for the sinking of a bore hole. Illegal boreholes are very difficult to legalize.
… Any property can have an outstanding legal procedure concerning rights of way, boundary walls, position of windows, etc. The new owner inherits these legal procedures.
… Rights of way must be carefully observed.
… When minor irregularities are detected by a survey, they can be used to renegotiate a lower price.
Warranty
ALL
properties that we audit and valuate are subjected to a careful
analysis:
1 - We
verify all the data registered in the "Caderneta Predial"
confronting
them with the existent property in way to know of the legality of the
built
constructions, the true proprietors' names, real area, confrontations,
limitations, responsibilities, etc.
2 - We
consult the "Plano
Director
Municipal" of the area, to certify
that the
property is correctly inserted and that other infrastructures are not
foreseen
for the proximity, which could harm the new proprietors (sanitary
embankments,
cemeteries, industries, factories, resorts, highways, etc.
3 - We
look for eventual physical
problems, (draining zones, zones with agricultural cultures
generating plagues of mosquitoes, zones of intense traffic of trucks
carrying dusty materials, etc. etc.).
4 - We
analyse the existence of basic infrastructures: water, electricity,
sewers or septic tanks, accesses, etc.
5 - We
certify the non-existence of another proprietors' (by donation,
inheritance, etc.)
6 - We
verify the validity of all the necessary documents needed for the
sale of the property.
7 - We
certify the existence of eventual mortgages, interests,
and
bank conditions for the quittance of the existent debts.
8 -
Finally,
we investigated the neighbours about eventual hidden reasons for
the sale; (its proprietors sometimes try to sell due to serious
difficulties
such as cut accesses, lack of drinkable water, bad neighbourhood,
proximity of
illegal or dangerous night clubs, etc.)
How much does this service cost?
Real
Estate consulting for urban and rural property.
Se já se decidiu por avançar para a compra de uma
determinada habitação no campo, uma vivenda numa
urbanização, uma quinta, uma herdade, um terreno
agrícola, deve, antes de assinar
o respectivo contrato
promessa de compra e venda e emissão de sinal,
requerer os nossos serviços de auditoria:
Como seus representantes, iremos entrar em contacto com o vendedor da
propriedade, analisamos os documentos indispensáveis,
deslocamo-nos ao local, à Repartição
de
Finanças, à Conservatória de Registo
Predial e,
eventualmente, à Câmara Municipal ou Junta de
Freguesia.
Reportaremos
através de um relatório escrito as
conclusões da nossa análise.
Sempre que desaconselhamos a aquisição ou
consideramos
exagerado o preço de venda, fundamentamos devidamente a
nossa
posição.
Os preços pelos nossos serviços incluem todas
as deslocações necessárias
dos nossos funcionários, contactos, despesas diversas,
emissão e portes do relatório final. Não
são jamais cobrados quaisquer outros extras.
Sempre que nos pareça necessário requerer
documentos
pagos, os nossos clientes são contactados e decidem se
desejam
que procedamos à sua requisição;
posteriormente ser-lhes-à
enviado o original da factura paga em seu nome. Prazo
de entrega do relatório final: 8 dias.
Condições
de Pagamento:
50% No acto da encomenda do serviço.
50% Quando da entrega do relatório final. (A estes preços
acresce IVA à taxa legal em vigor).
(Zona
0): (ver mapa abaixo) Propriedades até 100.000
euros: 350 euros. Propriedades de
10.001 euros a 500.000 euros: 0,5% Propriedades
de valor superior
a 500.001 euros: 0,3%
(Zona 1): (ver mapa abaixo) Propriedades
até
100.000 euros: 550 euros. Propriedades de
100.001 euros a 500.000 euros: 0,5% Propriedades
de valor superior
a 500.001 euros: 0,3%
(Zona 2): (ver mapa abaixo) Propriedades
até
100.000 euros: 650 euros. Propriedades de
100.001 euros a 500.000 euros: 0,6% Propriedades
de valor superior
a 500.001 euros: 0,3%
(Zona 3): (ver mapa abaixo) Propriedades
até
100.000 euros: 720 euros. Propriedades de
100.001 euros a 500.000 euros: 0,6% Propriedades
de valor superior
a 500.001 euros: 0,3%
.
Os
preços dos nossos serviços variam em
função do preço de venda da
propriedade a
auditar.
Exemplos:
1 - Pretende
adquiri uma
vivenda em ruínas com um pequeno terreno, em São
Brás de Alportel (Zona 0), cujo dono actual pede pela sua
venda
86.000 €. O custo
total dos nossos serviços será de 350 euros
(propriedades até 100.000 euros),
mais IVA.
2 -
Pretende adquirir uma pequena quinta nos
arredores de Ourique (Zona 1), cujo preço de venda
é de
220.000 euros, o custo
total dos nossos serviços será de 1.100 euros
(0.5% sobre 220.000 € ),
mais IVA.
Question:
If our report advises you to not perform the acquisition of this
presumed property in Ourique, you:
... Loses 1.100 euros?
... Or earn 220.000 euros?
Building
Surveys:
Have you ever wondered whether you were being billed correctly for your
construction costs?
Covering all aspects of building surveying on both existing and
proposed buildings.
Our approach is simple and straight-forward. The first step is
a
thorough review of each page of the Construction Contract.
Then,
we review all documents related to the construction project. All we
need to get started is a copy of your contract, along with any
addendums, letter agreements, etc..
Our function, then is to ensure the contractor who is constructing your
building carries out the work to the agreed standard and to the agreed
programme. Monitoring is also required on your behalf to ensure that
stage payments are in accordance with any prior agreement and are a
realistic reflection of work undertaken to date.
Don’t
risk to be confronted, in the future, with costly and unnecessary
repairs.
You will get our reports by email and by mail, between the 1st
and the 8th every month. (Except when serious anomalies
are detected, in those situations you will
be contacted at once by telephone or fax).
►
Surveying, by a construction
technician, with a minimum of 2 monthly visits.
Meetings with contractor and architect, analysis of building materials
and specifications.
We, produce, for each visit, a report, with measurements and pictures
demonstrating evolution of the work.
Monthly total
costs:
(Zone 0): (see map above) total monthly fee: 160 euros.
(Zone 1): (see map above) total
monthly fee: 250 euros.
(Zone 2): (see map above) total
monthly fee: 290 euros.
(Zone
3): (see map above) total
monthly fee: 350 euros.
► Surveying, by a construction
technician, with a minimum of 4 monthly visits.
Meetings with contractor and architect, analysis of building materials
and specifications.
We, produce, for each visit, a report, with measurements and pictures
demonstrating evolution of the work.
Monthly total costs:
(Zone 0): (see map above) total monthly fee: 270 euros.
(Zone 1): (see map above) total
monthly fee: 380 euros.
(Zone 2): (see map above) total
monthly fee: 490 euros.
(Zone
3): (see map above) total
monthly fee: 550 euros.
.
Building pathology inspection:
Building Pathology is the identification and analysis of building
defects.
If your home is now finished, and you barely need a final inspection
before receive the keys from your builder; add 50% to the above prices
(for Building Surveys).
.
Property valuation:
Accurate valuation of properties is essential.
Whether for sale or purchase, security lending, company accounts, tax
planning, probate, insurance or investment purposes you need to have
full confidence in the valuation advice you are given.
We charge 1% for of the evaluation, plus audit costs.
Zoning Map of South of Portugal
Other services:
Maintenance and Repairs - building maintenance is
frequently not
carried out in a structured manner, with a tendency to be more reactive
than proactive. Our Building Surveyors can prepare forward maintenance
plans in order to enable proper maintenance and budgeting planning.
This ensures work is planned in an organised and efficient manner. Our
Building Surveyors can arrange for the necessary work to be tendered,
instructed and supervised in accordance with the plan.
Development Land
Sales & Purchases - Expert tailored strategies in
the full range of disposals and acquisitions of land and buildings
Land Assembly
- Assembling land to enable development or creating marriage value
Contact us:
1 - Call
us, or send, (in a text message), your Email address, to: (00351) 931606033 or:
2 - Send us one email to montalvo@algarve-pt.net or:
3 - Write us to: Renato Montalvo -
Urbanização Colina Verde, Rua da Igreja lote 11,
8365 Algoz, Algarve, or:
4 - Write us to: apartado 333 - 8400 Lagoa, Portugal
List of recomendations:
1. What will be necessary to verify when purchasing a property in Portugal?
Land Register - All properties must be registered in the Register Department in the area where it is located. The registration not only shows the name of the owners, but also describes its characteristics, locality, type (agricultural or urban) and limits. Also the existence of any incumbencies, mortgages or court procedures that may affect the property.
Caderneta Predial - o registo da propriedade na Repartiçao de Finanças local onde se pode ver quem é o dono registado (que deve ser o mesmo que está registado como proprietário), o custo das taxas de propriedade anuais que o proprietário pagará e se existem quaisquer dívidas em atraso.
Licenças - Licença de Habitação ou Certidão. Documento que certifica que a propriedade foi própriamente construida e concluída de acordo com o projecto aprovado e com os necessários requistos legais da altura.
Vendedor - confirme que quem quer que seja que se apresenta como o vendedor é efectivamente a pessoa que aparece no Registo Predial como sendo o proprietário.
2. As formalidades:
2.1. Após as verificações acima mencionadas, é normal assinar-se um contrato-promessa de compra e venda que deve confirmar o seguinte:
Identificação das partes interessadas
Identificação da propriedade
As condições da transacção que foram acordadas
Confirmação do título genuino de posse da propriedade
Acordo para o depósito a ser pago e os termos do contrato em caso de futuros incumprimentos.
Confirmação da validade do contrato
Confirmação da data da escritura definitiva.
Se lhe pedirem um depósito com a assinatura duma promessa de contrato não tenha receio porque isto é a sua garantia de que o vendedor está obrigado a completar a transacção; desta modo o depósito serve como uma cláusula penal; se o vendedor não cumpre a sua obrigação então terá que devolver o dobro do depósito.
Insista com o seu advogado para tentar colocar uma clásula de execução especifica no contrato.
2.2. Escritura - a conclusão do contrato é feita com a assinatura dum título de compra e venda no livro de Títulos do Notário. O título da propriedade e transferido por meio deste Título e após pagamento integral do preço combinado..
2.3. Registo - Depois de assinar o Título, uma cópia assinada pelo Notário deve ser apresentada ao Registo de Propriedades para que o seu nome possa ser registado sob a descrição da propriedade e aparecer como o proprietário legal da propriedade.
Depois de completar a fase final, a transacção está concluída e torna-se então o proprietário legal duma propriedade em Portugal.
Observações:
Se o preço de compra é mais baixo do que o preço fiscal da propriedade a percentagem da taxa é calculada no segundo preço. Se a compra inclui o conteúdo da casa, este valor ou parte dele pode ser deduzido do valor total da transacção e apenas o valor restante será tributável.
Notário e Registo de Propriedades - Os custo do Notário e do Registo de Propriedades varia dependendo do valor da transacção. Contudo, como uma indicação geral cacule 2% do valor da transacção para cobrir estes custos.
Representante Legal - Depende do escritório local, da complexidade do trabalho e do valor da transacção mas normalmente os encargos do representatante legal são entre 1% e 2% do valor da transacção.
